Город

800 жилых домов в центре

Зачем снова делать жилыми доходные дома дореволюционной постройки

© Александр Зеликов / ТАСС

В пределах Садового кольца существует порядка 800 доходных домов дореволюционной постройки. Большая часть из них освободится в обозримом будущем, когда расположенные там институты и ведомства вслед за госучреждениями уедут из центра в Сити и Новую Москву. Как изменится центр, если эти здания снова станут жилыми, и что для этого должен сделать город, МОСЛЕНТА выяснила у директора департамента девелопмента KR Properties Александра Подускова.

В пределах Садового кольца существует порядка 800 доходных домов дореволюционной постройки. Большая часть из них освободится в обозримом будущем, когда расположенные там институты и ведомства вслед за госучреждениями уедут из центра в Сити и Новую Москву. Как изменится центр, если эти здания снова станут жилыми, и что для этого должен сделать город, МОСЛЕНТА выяснила у директора по девелопменту и развитию лофт-проектов компании KR Properties Александра Подускова.

Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию лофт-проектов компании KR Properties.

Вернуть жилую функцию в центр

Одна из проблем центра Москвы заключается сейчас в том, что там слишком много офисов и мало жилья. Во многом именно из-за этого возникает маятниковый перегруз со всеми этими пробками, когда утром люди едут на работу из спальных районов в центр, а вечером — обратно.

С одной стороны, нужно построить больше офисов ближе к спальным районам, создав альтернативу рабочим пространствам внутри Садового. В прошлом году запустили МЦК, соответственно, прилегающие к нему промзоны можно развить под офисные кластеры. Это должно ослабить маятниковые миграции, но не решит проблемы в целом. С такими проблемами обычно борются комплексно.

Если город поставит себе задачу вернуть жилую функцию в центр, это хорошо скажется и на ситуации с пробками и на пешеходном траффике — люди станут больше гулять по улицам.

А значит, среда станет более комфортной: по-новому заживет и получит дополнительный импульс к развитию вся инфраструктура центра, который никогда раньше не был так слабо заселен.

Изменится ситуация с парковками, потому что тем, кто живет в пределах Садового, по сути и машина-то не нужна — все рядом, такси вызвал и ты на месте. Приятели, недавно переехавшие в центр, с удивлением мне тут рассказывали: «Пока выезжаешь из гаража, едешь, ищешь, где приткнуться, паркуешься, на такси бы уже давно доехал и был свободен».

Доходный дом купцов Расторгуевых на Солянке.

© Евгений Беликов / Globallookpress.com

Когда в 2009-2010 годах мы искали здания под формат апартаментов, то неоднократно производили расчеты их загруженности. Предположим, перед нами дом дореволюционной постройки: не в лучшем состоянии, но лет 20 еще простоит. Полезная площадь — 10 тысяч метров, сейчас там административное здание, работают две тысячи человек.

А если его переделать под апартаменты, там будут находиться 200 человек, да и то не постоянно: жилье среднего класса и выше часть времени стоит свободным, люди периодически уезжают путешествовать, живут в других своих домах и квартирах, так что постоянная загрузка в таких апартаментах составляет 50-70 процентов.

Таким образом, с точки зрения автомобильной, транспортной загруженности ситуация меняется в лучшую сторону: если к этому зданию ежедневно приезжали 2000 человек, а станут 150-120, к тому же обеспеченных подземной парковкой.

Первые этажи отдаются под инфраструктуру, как это и делалось изначально. Кого туда сажать — решает рынок. Я когда такими проектами занимаюсь, то доверяю тем, кто с арендаторами общается: они же деньги считают, и точно не будут открываться в месте, в которое не верят.

Перезапуск за два года

Сейчас многих останавливают высокие цены, но чем выше предложение, тем ниже стоимость квадратного метра, как в аренду, так и на продажу. Если вернуть жилую функцию доходным домам дореволюционной постройки, а их в центре много, порядка 800, это повлияет на снижение цен в центре. Вырастет количество людей, которым по карману аренда или покупка жилья внутри Садового.

Если получить в центре возможность на понятных условиях вкладываться в проекты реновации таких зданий, сделать это можно будет достаточно быстро на деньги частных инвесторов, в рамках программы, которую объявляет в таких случаях сам город.

Существующее здание, если его не нужно ломать, можно сделать и перезапустить за полтора-два года.

Основной вопрос — вывод этих зданий из-под обременения. Очень многие из них сидят в старых контрактах. Город в свое время, при Лужкове, брал место, все стоящие на нем старые здания вносил в инвест-контракт и передавал на реализацию инвестору. Когда в 2010 году пришла новая команда, все эти инвест-контракты закрыли, и все встало, непонятно теперь, что с этими зданиями делать.

Доходный дом страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре.

© Александр Зеликов / ТАСС

И теперь задача города, расконсервировать эти дома и сказать: «Здесь теперь можно делать жилье». Тогда схема работы с ними будет понятна: торги, аукцион, выкуп.

Идеальные решения

До революции доходные дома были востребованы: покупать недвижимость мало кто мог, в основном квартиры снимали. А у промышленников, инвесторов была возможность такие дома строить, и делать это качественно, с большим запасом прочности, с хорошими, интересными фасадами. Потом в 1914 году, когда началась война, проекты стали упрощать, на них начали экономить. А до этого создавались дома прекрасные, как произведения искусства.

Я сейчас занимаюсь восстановлением таких доходных домов и понимаю — ничего придумывать не надо. Идеальные решения: планировки, парадные и черные лестницы, количество комнат, размеры гостиных, инсоляция, виды — все прекрасно сделано, даже нечего от себя привнести.

Надо только прийти с технологиями по его реставрации, сохранению, перезапуску, и сделать парковки. Раньше они были не нужны, их не проектировали, но сейчас ситуацию спасают механизированные системы, за счет которых под парковку можно приспособить подвал.

Примеры: Кадаши и Депре

Жилье в исторических зданиях — очень востребованный в наши дни тренд. За 2013-2016 мы сделали Кадашевские палаты — уникальное здание в Замоскворечье. Проект сложный, но он реализован, заселен, востребован и выглядит шикарно: проезжаешь — приятно посмотреть.

Сейчас мы делаем Депре — бывший винный завод на Петровском бульваре. Тоже, как и Кадаши, стоял брошенным лет 20, никто им не занимался, все боялись подступиться, не знали, что с ним делать. Сносить? Если да, то как, если восстанавливать, то под какую функцию?

Мы пришли, подняли историю, нашли, кто это проектировал, какие были планы: изначально думали построить его четырехэтажным, но из-за Первой мировой войны подрезали финансирование и сделали только два этажа. Мы нашли старый проект, по нему отстроили четыре этажа, город поддержал и клиентам нравится.

Старые проектные решения отлично ложатся на нашу работу, в случае с Депре мы на 50-70 процентов их используем: изначальный дизайн фасадов, раскрыли арку под центральный вход и так далее.

Исторические здания подходят под жилую функцию идеально — малоэтажные, с территорией, большими подвалами, куда можно интегрировать паркинг. Не надо ничего копать, ломать, можно в существующем объеме сделать уникальное решение. В Депре мы вообще делаем уникальный гараж, экскурсии можно будет водить: кирпич, своды, колонны, я такого нигде не видел. Иностранцы будут приезжать, чтобы посмотреть.

У нас же ситуация изменилась: если в 2005-2010 годах мы ездили в Европу набираться опыта, смотрели, как у них реконструкция и редевелопмент делается, то теперь и голландцы, и англичане ездят к нам, на наши сделанные проекты смотреть.

Вложения, сроки и доходность

И я считаю, это целый тренд, которым сейчас надо заниматься, потому что старые дома занимают сейчас институты, административные структуры, которые сейчас расположены в центре, поближе к Кремлю, к мэрии. Сейчас, когда тренд пойдет на отселение подальше: в Сити, в Новую Москву, начнется и расползание этих структур. У занимаемых ими зданий появится шанс выйти на рынок, и дальше уже дело за инвестором. Если он понимает, как это здание упаковать, и получить с него прибыль, то честь ему и хвала, главное, чтобы не продвигали варианты сноса и нового строительства.

Существует целая технология последовательно проводимых работ: исследование фундаментов, усиление и так — шаг за шагом. Крепкие, качественно построенные здания при условии освоения чердаков, которые там есть, и изначально закладывались под дворницкие, мы оценивали в 50-60 тысяч рублей за метр квадратный на общие строительные работы.

Отдельной проработки всегда требует вопрос с сетями. Если здание использовалось и они там есть, задача несложная — их надо отремонтировать и расширить. Если, как в случае с Дюпре, здание 20 лет простояло брошенным, а мощности сетей района уже распределены, тогда ситуация, конечно, посложнее. В таком случае на сети уходит около 30 процентов от общего строительного бюджета.

А в целом, как я и сказал, подобные дома перезапускаются после проведения работ с вложением 50-60 тысяч рублей на квадратный метр. Ключевую роль в проекте играет стоимость выкупа: если город хочет поскорее перезапустить объекты, быстрее вовлечь инвесторов, он объявляет программу, назначает более доступные цены для тех, кто соблюдает определенные условия.

Интерьер бывшего винного завода Депре на Петровском бульваре.

© предоставлено KR Properties

Предположим, перед нами дореволюционный дом, не являющийся памятником архитектуры, и можно устанавливать вилку: если новый хозяин его сохраняет в том же градостроительном морфотипе, то цена будет одна, а если здание идет под снос и здесь затевается новое строительство — цена становится ощутимо выше. Это позволит подвести людей на быстрые проекты, на быстрый перезапуск существующего морфотипа застройки.

В Москве такой проект отбивается и начинает приносить доход в течении пяти лет: первые этажи оптимально сдавать под аренду, а жилые помещения продавать. Если приходит не профессиональный инвестор, а человек, которому просто надо деньги вложить, он обычно обращается к управляющим компаниям, которые будут продавать или сдавать его недвижимость. Но арендное направление — сложное с точки зрения окупаемости.

Позиция города

Сроки, в которые все это уложится, зависят от назначаемой городом цены входа и предоставляемых рассрочек. Если город дает лояльную цену покупки и предоставляет возможность разнести ее на время реализации проекта, то перезапустить такие объекты можно очень быстро. А если без рассрочек и цена по максимуму, то процесс растянется. Вопрос в позиции города: время сейчас кризисное, не пиковое, и надо реалистично определиться с позицией по ценообразованию.

Похожая программа в Москве уже появляется — выставляются убитые здания, на них объявляется очень низкая цена, и при этом проводится аукцион, а дальше — как рынок решит.

Сейчас вопрос перевода городских структур из исторического центра запущен, и неизбежно за ними потянутся организации-сателлиты, которые сидят при них: институты, компании самого разного профиля. А дальше уже от города будет зависеть, какое будущее ждет эти дома, и станут ли они жилыми снова.