Москва избавилась от ЦУМа

Столичному правительству наконец-то удалось продать долю в магазине ЦУМ. Непрофильный и низкодоходный актив ушел с молотка компании «Аркада Холдинг» за 4,3 миллиарда рублей. МОСЛЕНТА разобралась, кому и зачем понадобилась треть самого роскошного магазина столицы.

Основной владелец ЦУМа — компания Mercury. Это один из крупнейших российских ритейлеров в сфере luxury. Кроме ЦУМа, ему принадлежат Третьяковский проезд, Barvikha Luxury Village, Кутузовский проспект, 31.

Примерно треть площадей в ЦУМе принадлежит городу: 12 тысяч квадратных метров в историческом здании и еще семь тысяч квадратных метров в новом. Mercury арендует эти площади у столицы до 2045 и 2022 года соответственно, причем по чрезвычайно низкой ставке — 3 540 рублей в год за квадратный метр. Такие льготные условия аренды связаны с тем, что компания серьезно вложилась в этот актив — в том числе в капитальный ремонт исторического здания.

Покупая недвижимость, инвестор берет на себя «обременение» — он не может просто так взять и разорвать договор аренды.

Эксперты подсчитали, что если 19 тысяч квадратных метров площадей куплены за 4,3 миллиарда рублей, то есть по цене ниже четырех тысяч долларов за квадратный метр, то срок окупаемости по сделке составит не меньше 60 лет. Неудивительно, что эта недвижимость, начиная с 2009 года, несколько раз выставлялась на торги, но так и не была продана, несмотря на снижение начальной цены в почти четыре раза.

В департаменте по конкурентной политике считают большой удачей сделку с «Аркадой».

«Мы считаем очень важным, что нам на падающем рынке удалось этот актив реализовать. Собственник в лице государства не всегда эффективен, особенно если речь идет о таком активе. Все-таки такой торговой недвижимостью должен заниматься не город», — сообщили МОСЛЕНТЕ в пресс-службе ведомства.

В департаменте подчеркнули, что на конкурс было даже подано больше одной заявки. В самом деле, судя по документам, помимо «Аркады» в конкурсе участвовало некое ООО «Канго».

«Аукционная комиссия была вынуждена приостановить свою работу, потому что делала запросы в налоговую инспекцию и казначейство. История со вторым участником нам была не вполне понятна: заявка есть, а платежа нет. Конечно, можно было подойти формально и сразу заявку отклонить. Но было решено в этой истории разобраться», — рассказали МОСЛЕНТЕ в пресс-службе департамента.

В итоге оказалось, что фирма, подавшая заявку, но не обеспечившая платеж, находится в стадии ликвидации.

Руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов в беседе с МОСЛЕНТОЙ отметил, что история с покупкой ЦУМа не вполне прозрачна.

Эксперт допустил, что у сделки могли быть особенности, известные только покупателю. Впрочем, есть и другое рациональное объяснение.

«ЦУМ — это то, что в международной практике называется — трофейный актив. Таких активов в любой стране буквально единицы. Завладение таким активом — это серьезная история, в принципе — первый шаг к консолидации. При таком раскладе нет смысла говорить о сроке операционной окупаемости в 60 лет. Ведь они могут надеяться консолидировать этот актив в одних руках, и тогда его можно будет продать с большой премией», — рассказал МОСЛЕНТЕ Соколов.

Он также допустил, что инвестор знает способ выйти из обременения.

Сходной точки зрения придерживается директор бизнес-направления «Недвижимость» в Pro Consulting Global Limited Наталья Круглова. Она говорит уже не о консолидации с последующей продажей, а о залоге под более рискованные кредиты.

«Я считаю, что там какая-то нелинейная история. Сделка, очевидно, не рассчитана на операционную окупаемость. Там какая-то сложно структурированная схема, связанная с последующим залогом этих площадей какому-нибудь банку с получением кредита под какой-нибудь более рискованный проект с большей доходностью. Может быть, это выступает как залоговая масса, может быть, еще как-то», — сказала МОСЛЕНТЕ Круглова.

Она напомнила, что совладелец «Аркада Холдинга» Юрий Ширманкин — бывший топ-менежер компании А1, инвестподразделения «Альфа-групп». «Выходцы из A1 привыкли работать с активами нелинейно и получать доход от управления через разные нетривиальные схемы», — сказала она.

Многие отмечали, что единственным игроком, которому было бы выгодно купить долю Москвы в ЦУМе, была сама компания Mercury. Четыре тысячи долларов за метр сверхдорогой недвижимости в шаге от Кремля — это кажется крайне выгодной сделкой.

Шесть лет назад московские власти предлагали Mercury выкупить площади в ЦУМе по цене 16 тысяч долларов за квадратный метр, но те предпочли долгосрочную аренду. Отчасти именно из-за нее цена московской части ЦУМа на торгах была так сильно снижена.

«На мой взгляд, наиболее разумная возможность приобретения была бы у компании, которая является непосредственным арендатором, то есть у торгового дома ЦУМ (дочка Mercury, управляющая магазином — прим. МОСЛЕНТЫ). Не исключено, что «Аркада» как-то с ним аффилирована», — сказал МОСЛЕНТЕ управляющий партнер Colliers International Николай Казанский.

Он не исключил, что с учетом снижения стартовой цены «ТД ЦУМ» просто приобрела актив «на какую-то родственную компанию». «Просто так приходить и вкладывать деньги компаниям с таким большим обременением, не имея там какого-то другого интереса — это не совсем рыночная практика», — сказал МОСЛЕНТЕ Казанский.

Круглова в свою очередь отметила, что у Mercury тоже «не резиновый бюджет». «Учитывая, какой сложный у них профильный бизнес, думаю, что у них все свободные деньги так или иначе в оборотке, им просто не из чего инвестировать», — сказала Круглова.

Учитывая, что профильный бизнес компании — это торговля, она вполне комфортно чувствует себя в условиях долгосрочного и практически нерасторжимого контракта. «К тому же это последние этажи, то есть не праймовые площади», — добавила эксперт.

В «Аркада Холдинге» пока не спешат рассказывать о планах развития объекта. «Намерены в ближайшее время встречаться с арендатором и согласовывать дальнейшие действия», — сказал генеральный директор компании Алексей Каверин.